Mietrechtsreform 2026: Was sich für Mieter und Vermieter konkret ändert

Am 29. April 2026 hat das Bundeskabinett den Gesetzentwurf zur Mietrechtsreform – im Gesetzgebungsverfahren als „Mietrecht II“ bezeichnet – beschlossen. Es handelt sich um die umfassendste Änderung des Wohnraummietrechts seit der Einführung der Mietpreisbremse im Jahr 2015. Fünf zentrale Bereiche werden neu geregelt: Möblierungszuschläge, Indexmieten, Kurzzeitmietverträge, die Schonfristzahlung bei Zahlungsverzug und die Modernisierungsumlage. Der Entwurf durchläuft derzeit das parlamentarische Verfahren – Änderungen sind also noch möglich. Dieser Ratgeber erklärt, was geplant ist, ab wann es gelten soll – und was Mieter wie Vermieter jetzt schon wissen sollten.

Der Hintergrund: Warum diese Reform jetzt kommt

Die Mietpreisbremse gilt in Deutschland bereits seit 2015 – doch in der Praxis ließ sie sich auf vielfältige Weise umgehen: durch möblierte Vermietung mit überhöhten, intransparenten Zuschlägen, durch Kurzzeitmietverträge ohne klare zeitliche Grenze oder durch Indexmieten ohne Obergrenze für die jährliche Steigerung. Bereits im Juni 2025 wurde mit „Mietrecht I“ die Mietpreisbremse bundesweit einheitlich bis Ende 2029 verlängert. Im September 2025 nahm eine 20-köpfige Expertenkommission ihre Arbeit auf, deren Empfehlungen nun in den aktuellen Reformentwurf „Mietrecht II“ eingeflossen sind. Das Bundesverfassungsgericht hat die Mietpreisbremse im Februar 2026 zudem ausdrücklich für verfassungsgemäß erklärt.

Änderung 1: Möblierungszuschlag wird transparent und begrenzt

Das bisher größte Schlupfloch der Mietpreisbremse: möblierte Vermietung. In Städten wie München, Berlin oder Hamburg boten immer mehr Vermieter Wohnungen möbliert an – nicht primär, weil Mieter Möbel wollten, sondern weil die Mietpreisbremse bei möblierten Wohnungen praktisch nicht griff. Ein Regal und eine Matratze reichten oft schon, um eine Wohnung als „möbliert“ zu deklarieren und deutlich höhere Mieten zu verlangen.

Die Reform schließt dieses Schlupfloch in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt:

• Offenlegungspflicht: Der Möblierungszuschlag muss künftig gesondert und unaufgefordert ausgewiesen werden – bereits im Wohnungsinserat, bevor der Mieter überhaupt Interesse signalisiert hat
• Höchstgrenze: Der Zuschlag orientiert sich am tatsächlichen Zeitwert der Möbel (Anschaffungswert abzüglich Abnutzung). Alternativ ist eine vereinfachte Pauschale von 10 Prozent der Nettokaltmiete zulässig
• Sanktionsmechanismus: Weist ein Vermieter den Zuschlag nicht gesondert aus, gilt die Wohnung für die Zwecke der Mietpreisbremse rechtlich als unmöbliert – mit entsprechend strengeren Mietobergrenzen

Für Vermieter bedeutet das: vollständige Inventarlisten mit Anschaffungswerten und Kaufbelegen für möblierte Wohnungen sind ab Inkrafttreten der Reform praktisch Pflicht – ohne sie lässt sich der zulässige Zuschlag nicht mehr sicher berechnen.

Änderung 2: Indexmieten werden gedeckelt

Bei einer Indexmiete wird die Miete an die Entwicklung des Verbraucherpreisindexes gekoppelt – steigt die allgemeine Inflation, steigt automatisch auch die Miete. Bisher war nur die Ausgangsmiete begrenzt; spätere Anpassungen richteten sich vollständig nach der Indexentwicklung, ohne weitere Obergrenze. In Phasen hoher Inflation konnte das zu erheblichen Mietsteigerungen führen.

Künftig gilt in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt eine wichtige Begrenzung:

• Indexanstieg bis 3 Prozent: Die Miete steigt wie bisher im gleichen Verhältnis
• Indexanstieg über 3 Prozent: Nur die Hälfte des über 3 Prozent hinausgehenden Anteils darf auf die Miete angerechnet werden

Im Ergebnis dürfen Indexmieten künftig pro Jahr maximal um 3,5 Prozent steigen – selbst bei deutlich höherer Inflation. Bestehende Indexmietverträge genießen für Pauschalmieten einen gewissen Vertrauensschutz; für Neuverträge soll die Regelung ab Inkrafttreten sofort in vollem Umfang gelten.

Änderung 3: Kurzzeitmietverträge werden eingeschränkt

Die Ausnahme für Vermietung „zum vorübergehenden Gebrauch“ war bislang ein beliebter Weg, die Mietpreisbremse zu umgehen – ohne dass das Gesetz eine klare zeitliche Grenze festlegte. Das ändert sich grundlegend:

• Maximale Laufzeit: Kurzzeitmietverträge dürfen künftig grundsätzlich nur noch für maximal sechs Monate abgeschlossen werden
• Verlängerung möglich: Eine einmalige Verlängerung auf bis zu acht Monate ist zulässig, wenn sich der vorübergehende Bedarf nach Vertragsbeginn unvorhergesehen verlängert
• Anlasspflicht: Der Abschluss eines Kurzzeitmietvertrags setzt künftig voraus, dass auf Mieterseite ein konkreter, besonderer Grund für die Kurzzeitvermietung vorliegt
• Beweislastumkehr: Wird die zeitliche Grenze überschritten, greift automatisch die gesetzliche Vermutung eines regulären Wohnmietverhältnisses – inklusive Mietpreisbremse. Nicht der Mieter muss nachweisen, dass er „richtig“ dort wohnt, sondern der Vermieter muss den Ausnahmecharakter des Vertrags detailliert begründen
• Kettenverträge unterbunden: Aufeinanderfolgende Kurzzeitmietverträge mit demselben Mieter werden für die Fristberechnung zusammengerechnet

Damit trifft die Reform gezielt das Geschäftsmodell „Business-Apartment“: Wohnungen, die teuer möbliert für wenige Monate vermietet werden, um die Mietpreisbremse zu umgehen, sollen auf den regulären Mietmarkt zurückfinden.

Änderung 4: Schonfristzahlung wird erweitert

Eine der für Mieter wichtigsten Änderungen betrifft den Kündigungsschutz bei Zahlungsverzug. Bisher schützte die sogenannte Schonfristzahlung Mieter ausschließlich vor der fristlosen Kündigung wegen Mietrückständen (§ 543 Abs. 2 BGB): Wer den ausstehenden Betrag vollständig nachzahlt, kann die fristlose Kündigung einmalig abwenden. Eine parallel ausgesprochene ordentliche Kündigung blieb davon bisher jedoch unberührt und ließ sich durch die Nachzahlung nicht aufhalten – die sogenannte „Doppelkündigung“ wirkte trotz Nachzahlung weiter.

Künftig sollen Mieter, denen wegen Mietrückständen gekündigt wurde, auch eine ordentliche Kündigung einmalig durch vollständige Nachzahlung abwenden können. Diese Erweiterung gilt nur einmal pro Mietverhältnis – wer wiederholt in Zahlungsverzug gerät, kann sich nicht erneut darauf berufen.

Wichtig für Vermieter: Bis zum Inkrafttreten der Reform wirkt die klassische Doppelkündigung (fristlos + ordentlich) noch wie bisher. Wer aktuell Mieter mit Zahlungsrückständen hat, sollte dies im Blick behalten.

Änderung 5: Modernisierungsumlage vereinfacht

Für Vermieter gibt es auch eine Erleichterung: Die Wertgrenze für das vereinfachte Verfahren bei Modernisierungsmieterhöhungen steigt von bisher 10.000 Euro auf 20.000 Euro je Wohnung. Für Modernisierungen bis zu dieser Grenze gilt künftig ein vereinfachtes Verfahren mit weniger Dokumentationsaufwand – größere Maßnahmen bleiben im strengeren Regelwerk.

Zeitplan: Wann tritt die Reform in Kraft?

Wichtig: Ein Kabinettsbeschluss ist noch kein fertiges Gesetz. Nach dem Kabinettsbeschluss vom 29. April 2026 durchläuft der Entwurf das parlamentarische Verfahren – Bundestag und Bundesrat müssen noch zustimmen, bevor das Gesetz ausgefertigt und im Bundesgesetzblatt verkündet werden kann. Aktuelle Planungen gehen von einem Inkrafttreten zum 1. Juli 2026 aus – ein Termin, der sich im weiteren Gesetzgebungsverfahren aber noch verschieben kann.

Bis zum Inkrafttreten der Reform gilt weiterhin das bisherige Mietrecht. Die Mietpreisbremse selbst (in ihrer aktuellen Form, verlängert bis 2029) ist davon unabhängig bereits in Kraft.

Checkliste: Was Vermieter jetzt vorbereiten sollten

• Möblierte Vermietung: Vollständige Inventarliste mit Anschaffungswerten und Kaufbelegen erstellen – ohne diese Dokumentation lässt sich der zulässige Zuschlag künftig nicht mehr sicher berechnen
• Indexmietverträge prüfen: Durchrechnen, ob der geplante 3,5-Prozent-Deckel die eigene Planung beeinflusst
• Kurzzeitmietverträge: Bestehende Befristungen über sechs Monate prüfen – sie könnten künftig unter die volle Mietpreisbremse fallen
• Zahlungsrückstände aktueller Mieter: Die klassische Doppelkündigung wirkt noch – bei Bedarf jetzt handeln, bevor die erweiterte Schonfristzahlung greift
• Größere Modernisierungen: Maßnahmen so planen, dass entweder die neue 20.000-Euro-Grenze unterschritten wird oder die Dokumentation von Anfang an sauber strukturiert ist

Was Mieter wissen sollten

Für Mieter bringt die Reform in mehrfacher Hinsicht mehr Schutz: transparente und gedeckelte Möblierungszuschläge, eine Obergrenze für Indexmieterhöhungen und eine zweite Chance bei Zahlungsverzug durch die erweiterte Schonfristzahlung. Wer eine möblierte Wohnung gemietet hat oder einen Kurzzeitmietvertrag über sechs Monate abgeschlossen hat, sollte nach Inkrafttreten der Reform prüfen, ob sich daraus Ansprüche auf eine Mietanpassung ergeben.

Bei konkreten Fragen zur eigenen Mietsituation – ob als Mieter oder Vermieter – empfiehlt sich die Beratung durch einen Fachanwalt für Mietrecht. Über Rechtsanwalt24.tips lassen sich entsprechende Fachanwälte in der eigenen Region finden.

Fazit: Die größte Mietrechtsänderung seit zehn Jahren steht bevor

Die Mietrechtsreform 2026 schließt mehrere der bekanntesten Schlupflöcher der bisherigen Mietpreisbremse – Möblierungszuschläge, Kurzzeitverträge und ungedeckelte Indexmieten. Gleichzeitig erhalten Vermieter mit der vereinfachten Modernisierungsumlage etwas mehr Planungssicherheit. Wer als Mieter oder Vermieter betroffen ist, sollte den weiteren Gesetzgebungsprozess aufmerksam verfolgen und sich rechtzeitig auf die geplanten Änderungen vorbereiten.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Der Gesetzentwurf befindet sich im parlamentarischen Verfahren – inhaltliche Änderungen sind noch möglich. Stand: Juni 2026. Für eine verbindliche Einschätzung wenden Sie sich an einen Fachanwalt für Mietrecht.