BGH erlaubt fristlose Kündigung von Wohnraum auch wegen länger zurückliegenden Mietschulden

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Rechte von Vermietern gegenüber säumigen Mietschuldnern gestärkt. Die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses ist jetzt auch dann zulässig, wenn ein Mieter nach mindestens zwei schuldig gebliebenen Monatsmieten die Zahlungen wieder aufnimmt, die rückständigen Mieten aber weiterhin nicht zahlt. Bislang war unklar, ob eine fristlose Kündigung innerhalb einer angemessenen Frist nach dem Ausbleiben der Zahlungen erfolgen muss.

Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zugrunde: Der Mieter blieb die Zahlungen für Februar und März 2013 schuldig, nahm danach jedoch seine Mietzahlungen wieder auf. Die schuldig gebliebenen Mieten mahnte der Vermieter im August erfolglos an und sprach im November 2013 sodann die fristlose Kündigung wegen zweier rückständiger Monatsmieten gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3a BGB aus. Im Räumungsprozess wandte der Mieter nun ein, die fristlose Kündigung sei nach 8 Monaten nicht mehr innerhalb angemessener Frist gemäß § 314 Abs. 3 BGB erfolgt und deshalb unwirksam. Auch bestehe mittlerweile die Verwirkung des Kündigungsrechts. Das Amtsgericht folgte den Argumenten des Vermieters, das Landgericht denen des Mieters.

Der Bundesgerichtshof als 3. Instanz hält die Vorschrift des § 314 Abs. 3 BGB im Mietrecht generell für nicht anwendbar. Vielmehr seien die Regelungen zur fristlosen Kündigung von Wohnraum wegen Mietschulden abschließend und spezieller. Es finde sich darin keinerlei Verweis auf § 314 Abs. 3 BGB. Eine Anwendung dieser Vorschrift würde den Mietern auch zum Nachteil gereichen, weil die Vermieter zur unmittelbaren fristlosen Kündigung gezwungen wären. Vorliegend sei dem Mieter hingegen noch die Chance erwachsen, die Rückstände innerhalb von acht Monaten zu begleichen. Zwar könne das Recht zur fristlosen Kündigung nach wie vor verwirkt werden. Nach erfolgter Mahnung habe der Mieter jedoch keinen Anlass gehabt, darauf zu vertrauen, dass keine fristlose Kündigung mehr erfolge.

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